Что делает оценщик квартиры от банка

 

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке, где заказать и сколько это стоит? Как происходит оценка объекта недвижимости и формируется отчёт о результатах и что в него входит?. Для чего нужна оценка квартиры для ипотеки - вопрос, интересующий многих. Узнайте об основных аспектах процедуры, кто может ее осуществлять и на кого ложатся все расходы по услуге.

Для чего нужна оценка недвижимости для ипотеки

Оценка квартиры при покупке в ипотеку необходима обеим сторонам кредитного договора. Она является не только ориентиром для выдачи заемных средств, но и определенной страховкой на случай возникновения форс-мажора. Дело в том, что выставляемая продавцом цена может быть завышенной и не соответствовать конъюнктуре рынка недвижимости. Если оценочная стоимость окажется ниже предложенной, а договориться про скидку с хозяином не получится, заемщик может доплатить ее из собственных средств или подыскать новый объект для покупки.

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке?

Ипотека – это не просто кредит, а кредитование с обеспечением. В качестве обеспечения возврата займа выступает квартира. До полного погашения ипотечного кредита, она будет находиться в залоге у банка, поэтому необходима оценка залога недвижимости.

Юристы давно спорят об обязательности оценки залога именно специалистом, а не просто залогодателем и залогодержателем. Это спорный вопрос.

Но, одно известно точно, что отказ заёмщика от проведения оценочных мероприятий независимым специалистом, автоматически влечёт отказ банка в выдаче займа. Кредитор хочет знать рыночную стоимость залога. Да и самому заёмщику это интересно. Оценка объектов недвижимости — это основание размера запрошенной суммы. Причём нужна оценка квартиры в новостройке для ипотеки и во вторичном жилье.

Оценка залога решает для кредитора сразу три задачи:

  1. Определение размера выдаваемого займа. Он не может превышать 80%-85% (в разных банках) стоимости квартиры;
  2. Соотнесение стоимости жилья с оценочной стоимостью, для того чтобы исключить значительное завышение стоимости квартиры в договоре купли-продажи сторонами сделки;
  3. Установление реальной стоимости квартиры, по которой она может быть реализована при невозврате кредита.

Возникла проблема? Свяжитесь с нами!

Сколько стоит

Стоимость оценки квартиры для ипотеки будет зависеть в первую очередь от региона в котором будет производиться оценка.

В Москве за проведение оценки и составление отчета придется заплатить от 3500 до 5000 рублей. В Санкт-Петербурге заказать услуги оценщика будет стоить 3000-4000 рублей.

Если ипотека оформляется в регионах, то заказывающий услугу платит в среднем 2000-3000 рублей.

Чтобы сэкономить на услугах оценщиков, в первую очередь позаботьтесь о своевременной подаче заявки на оценку. За срочное изготовление отчета компания потребует дополнительную плату в размере 2-3 тысяч рублей.

Делая выбор у кого заказывать оценку, изучите предложения фирм и выберите самое выгодное. Тем не менее обращайте внимание на стаж работы организации и ее репутацию. Ведь отчет, подготовленный фирмой-однодневкой за небольшую плату может быть попросту не принят банком, т. к. не будет выполнен в соответствии со всеми необходимыми требованиями.

Кто оплачивает оценку квартиры? Тот, кто приобретает квартиру и заказывает услугу — заемщик. Кому выдается кредит, тот и заинтересован в сборе всех документов, а значит платит за оценку.

Возможная разница между рыночной и ликвидной стоимостью

Рыночная и ликвидная стоимость залоговой квартиры в редких случаях не совпадает. Это повод задуматься о действительной ценности приобретаемой квартиры. Или о возможной ошибке в оценке.

В любом случае, банк в выдаче займа опирается на меньшую из заявленных сумм. Если рыночная стоимость меньше ликвидной, то банк выдаст займ на рыночную стоимость залоговой квартиры. Если же, наоборот, ликвидная стоимость меньше рыночной (то есть той, которую желает получить продавец квартиры), то для заемщика будет доступен займ меньшего размера, чем требуется для приобретения квартиры, и придется изыскивать дополнительные средства. Или искать другой вариант квартиры.

Вид определяемой стоимости

Для оценки жилья с целью получения ипотечного кредита оценщиком определяются два вида стоимости.

Рыночная стоимость

Это стоимость, отражающая наиболее вероятную цену квартиры, при которой она может быть продана на текущий момент.

Ликвидационная стоимость

Это стоимость, по которой квартира может быть продана в минимальные сроки с минимальными затратами. Она всегда меньше рыночной и является основой для определения банком максимального размера займа.

Процедура оценки квартиры для ипотеки

Для заказчика оценки недвижимости процедуру можно условно поделить на 2 этапа.

Сначала необходимо созвониться с оценщиком, оговорить стоимость и сроки заказа на оценку, оставить заявку на заключение договора оценки. В договоре оценки прописывается дата, цели и задачи, вид требуемой оценки.

Для проведения ее требуются следующие документы (достаточно копий):

Как и где заказать кадастровый паспорт через интернет?
  • документ-основание (договор купли-продажи или долевого участия, свидетельство регистрации квартиры или др.),
  • кадастровый паспорт помещения (из БТИ),
  • по возможности план и экспликация,
  • паспортные и контактные данные заказчика.

С оценщиком необходимо договориться о времени его приезда для оценки состояния квартиры. По приезду он рассмотрит ключевые характеристики квартиры, подтвердит отсутствие незаконных перепланировок, сделает необходимые для заключения оценки фотографии.

Выбор организации для оценки квартиры для ипотеки

Процесс оформления ипотеки происходит в несколько этапов. 

Каков порядок покупки квартиры в ипотеку? Пошаговая инструкция, нюансы
  1. Сначала потенциальному заемщику необходимо собрать необходимый пакет документов для рассмотрения банком его кандидатуры в качестве клиента.
  2. После предварительного одобрения устанавливается примерная сумма, которую банк согласен предоставить в качестве займа для покупки квартиры. 
  3. После этого можно переходить к самому главному – выбору подходящей квартиры. Однако она должна устраивать не только заемщика, но и банк в качестве залога. 

Согласно условию ст.9 п.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от № 102-ФЗ, в договоре об ипотеке, помимо условий кредитования, должен быть прописан предмет ипотеки и его оценочная стоимость. Расходы по ее определению полностью ложатся на плечи заемщика.

Может ли банк настаивать на конкретном оценщике? 

К услугам какого оценщика прибегнет потенциальный заемщик – его личное дело. Но, как правило, у банка есть список рекомендуемых оценочных организаций, заключениям которых банк безоговорочно доверяет.

Настаивать на выборе одной из них он не вправе, но все-таки целесообразно остановиться на оценщике из списка, представленного банком. Это значительно ускорит рассмотрение заявки на ипотеку, ведь банковской службе безопасности не придется проверять неизвестного оценщика.

Требования к оценщику 

Независимый оценщик должен быть легитимен, то есть состоять в любой из зарегистрированных организаций оценщиков (о чем свидетельствует наличие у него свидетельства о членстве в СРО) и иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму более трехсот тысяч рублей.

Полис страхования говорит об определенном опыте и профессионализме, а в случае ошибки он сможет компенсировать ущерб заказчику. Выбор оценщика необходимо предварительно согласовать с банком.

Также банк выдвигает определенные требования к оформлению отчета оценки недвижимости. Отчет должен соответствовать не только установленным стандартам Ассоциации Российских Банков (АРБ) и Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК), но и индивидуальным стандартам самого банка.

Установленная форма позволяет сотрудникам банка наиболее полно и ясно получить представление о залоговой недвижимости. В ней могут быть прописаны различные специфические моменты, касающиеся как самой квартиры, так и ее местоположения в доме, а также рекомендации оценщику по выборкам для анализа рыночной стоимости квартиры.

Это еще один повод выбрать оценщика из рекомендуемого списка, который уже неоднократно выполнял подобные заказы.

В противном случае, есть вероятность, что оценочный отчет банк отклонит, а на заказ повторной оценки у заемщика не будет времени.

Плюсы и минусы сотрудничества с оценщиками рекомендованными банком

Если банк настаивает на своем человеке для проведения оценочных операций при покупке квартиры, заемщик может отказаться либо принять предложение. Основным плюсом сотрудничества с аккредитованной компанией является быстрое принятие решения, поскольку их отчеты принимаются практически со 100%-ным одобрением. Такой подход может быть и не сильно выгоден заемщику, поскольку существует риск занижения реальной стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Для сравнения можно заказать дополнительно независимую экспертизу.

Методы оценки

Занимаясь экспертизой, оценщик может использовать в своей работе несколько методов для определения ликвидной и рыночной стоимости жилья. Наиболее распространенный метод — сравнительный. В этом случае объект оценивается с точки зрения закрытых сделок на рынке подобного жилья.

Правда оценочные суждения выносятся с учетом определения поправочных коэффициентов. Они рассчитываются исходя из разницы различных существенных показателей жилья: новизна дома, размер жилой площади, качество отделки, удаленность постройки от значимых объектов городской инфраструктуры и т. д. Этот метод также называют рыночным.

Второй по популярности способ, который оценщик использует в своей работе — затратный. В данном случае производится подсчет расходов для постройки идентичного объекта.

Третий, наименее применимый метод (когда причина оценки квартиры — ипотека) — доходный. В этом случае предполагается какой потенциальный доход принес бы объект недвижимости, если бы, например, использовался для съема или с другими назначениями, целью которых является выручка.

При использовании сравнительного метода определяется рыночная стоимость жилья, а при затратном — ликвидная. Обычно рыночная и ликвидная цена отличаются не значительно, но бывают случаи, когда разница ощутима. Например, в квартире сделан очень дорогой ремонт из высококачественных стройматериалов, но при этом дом, в котором она находится, относится к старому фонду и расположен в отдаленном от центра районе города. В этом случае рыночная стоимость будет намного превышать ликвидную.

Выезжая на осмотр объекта, оценщик не только осматривает жилье и делает сверку с планами БТИ, но и фотографирует помещение.

Также обязательно учитываются следующие факторы:

  • престижность и экологичность района;
  • наличие поблизости остановок, школ, дет. садов, поликлиник, торговых центров и прочей инфраструктуры;
  • новизна дома, состояние отделки, подъездов, перекрытий;
  • из каких материалов построено здание;
  • количество этажей в доме;
  • обустроенность и облагороженность двора.

Касаемо самой квартиры берется во внимание следующее:

  • площадь;
  • количество комнат и их месторасположение (планировка);
  • состояние отделки и коммуникаций;
  • этаж;
  • отсутствие или наличие видимых и скрытых дефектов или поломок.

Источники

Использованные источники информации при написании статьи:

  • https://sovets.net/13383-ocenka-kvartiry-dlya-ipoteki.html
  • https://napravah.com/kvartira/ocenka/dlya-ipoteki.html
  • https://ipotekaved.ru/dokumenti/ocenka-kvartiry-dlya-ipoteki.html
  • https://nsovetnik.ru/ipoteka/kak_delaetsya_ocenka_nedvizhimosti_kvartiry_dlya_ipoteki/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий