Что это - жилой дом блокированной застройки? Какие его отличительные черты? Правовые нюансы и нормативное регулирование подобных строений. Примеры блочных домов. Особенности признания жилого строения домом блокированной застройки. Технический план секционного здания, межевание земли под него. Жилой дом в блокированной застройке. Различия блокированных и многоквартирных домов. Строительство и регистрация, земельный участок
Содержание
- Признание жилого дома домом блокированной застройки
- Как объект признается блокированным
- Правовые нюансы
- Как признать дом блочным?
- Варианты оформления строения в собственность
- Блокированная постройка – это МКД или нет
- О получении разрешения на строительство блокированного строения
- Блокированные дома: определение, отличие от МКД, регистрация в Росреестре
- Примеры блочных домов
- Что значит дом блокированной застройки
- Отличительные признаки
- Общие аспекты
Признание жилого дома домом блокированной застройки
В данном строении каждый владелец является собственником только своей обособленной секции. Для признания здания домом-блоком нужны следующие основания:
- Строение расположено на отдельном участке земли. Последняя является общей собственностью всех владельцев секционного дома. Но при этом возможно выделить в личное владение участок перед своей секцией, и у каждой секции есть отдельный выход на него.
- Все блоки обособлены - между ними не существует связи через общедомовое имущество. Таким образом, секционный дом - это комплекс идивидуальных блоков.
Как объект признается блокированным
Признать объект недвижимости блокированным можно в мирном, либо в судебном порядке, о чем было упомянуто ранее. Основными аспектами в процедуре подобного определения играют:
- Особенности конкретной постройки с точки зрения ее архитектурного концепта.
- Непосредственно то, как законодательство РФ трактуют заинтересованные в присвоении объекту конкретного статуса стороны.
Вне зависимости от последнего аспекта признать постройку блокированной не получится, если она:
- Имеет более 3-х этажей.
- Состоит более чем из 10 отдельных помещений (блоков).
- Не имеет совмещенных стен.
Помимо этого, у каждого блока должны иметься отдельный вход и приусадебный участок. Подобные требования к блокированным застройкам предъявлены на законодательном уровне и обязательны к соблюдению при оформлении соответствующего статуса постройки.
При их соблюдении оформление жилого дома в статусе блокированного происходит следующим образом:
- Заинтересованные стороны мирно, либо через суд определяют статус жилья (зачастую определяется МКД – многоквартирный дом, реже – совмещенный объект недвижимости с долевым или иным видом владения собственностью).
- После этого они же проводят официальную регистрацию дома в выбранном статусе посредством обращения в уполномоченные госструктуры. Как правило, обращаться требуется в БТИ, Градостроительные и архитектурные госорганы и регистрирующую структуру – Росреестр.
По итогу реализации всех формальных процедур их инициаторы получают необходимые документы и могут начать эксплуатацию блокированного жилого дома в этом статусе или его отдельных блоков в соответствии с законодательством РФ.
Правовые нюансы
Перед началом процедуры признания квартиры жилым домом блокированной застройки важно помнить и о следующих нюансах:
- Блокированная постройка - это цельное строение. Хоть оно имеет и изолированные входы к каждому из блоков, по закону его нельзя отнести к многоквартирному.
- По наследству передается только отдельная секция дома вместе с прилегающим к ней участком. Владеть, распоряжаться собственник также может только этим блоком.
- Если здание регистрируется для кадастрового учета, то в документах оно отражается цельным строением. Отдельно зарегистрировать один блок никак не получится.
- Основным объектом права выступает участок, на котором размещается строение, а также инженерные коммуникации с общими учетными приборами.
Как вывод из вышесказанного - затруднено выделение доли для каждого собственника блока. Кроме того, существуют и некоторые трудности при заключении договоров об обслуживании с управляющими компаниями.
Как признать дом блочным?
Зачем это нужно? Дело в том, что владельцы блоков в таком строении имеют также право собственности на часть придомовой территории. Что нельзя сказать о жильцах многоквартирного здания.
Чтобы признать жилой дом домом блокированной застройки, первым делом нужно обратиться с соответствующей просьбой в:
- БТИ.
- Местную администрацию.
- Судебные инстанции.
Соответственно, все эти этапы следует пройти последовательно. Суд - только в случае безрезультатности двух первых шагов.
Как показывает практика, судебная система признает дом блочным, секционным при такой совокупности:
- Здание стоит одиночно, имеет не более трех этажей.
- Каждый блок, секция предназначена для проживания одного собственника, одной семьи.
- Нет единых внутридомовых систем, имущества для общего пользования собственниками.
- Коммунальные услуги (это водоснабжение, отопление, канализация, электричество и проч.) предоставляются владельцам блоков непосредственно поставщиком.
- Общее оборудование расположено за стенами жилых секций для обслуживания независимых от них блоков.
Варианты оформления строения в собственность
Варианты оформления строения в собственностьПри покупке дома в блокированном доме у застройщика следует запросить следующие документы:
- Выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости);
- Разрешение на строительство, разрешение на ввод;
- Договор купли-продажи и предварительный договор купли-продажи.
Блокированная постройка – это МКД или нет
Как было упомянуто совсем недавно, регламентация явления и особенностей эксплуатации блокированных застроек в РФ оставляет желать лучшего.
С точки зрения формализованного вида закона, подобные жилые дома – это вид многоквартирных строений и их строительство, регистрация, использование на практике должно осуществляться именно в этом контексте.
С другой же стороны, блокированные застройки обладают некоторыми признаками как частных строений, так и обычных многоквартирных зданий (без разделения на квартиры). Так к какому же законодательно-правовому типу их стоит относить?
Сразу отметим, однозначного ответа на поставленный вопрос нет. Ни детальное изучение законодательства РФ из-за его противоречивости, ни профильное рассмотрение конкретной ситуации не смогут дать точный ответ.
В юриспруденции нашей страны статус блокированных жилых домов определяется двумя основными способами:
- Непосредственно владельцем или владельцами постройки (если ничего против не имеют полномочные госструктуры в лице Градостроительных и архитектурных органов и Росреестра).
- Судом, если одна из заинтересованных сторон в определении законодательно-правового типа конкретного дома не согласна с другими лицами. Инициировать судебные прения подобного рода могут и полномочные госструктуры, и владельцы блокированного жилого дома, и даже собственники отдельных помещений.
Окончательное решение относительно того, какой же статус присваивать конкретному блокированному жилому дому, принимается с учетом нескольких параметров.
В общем, определение типа блокированной постройки – дело сугубо индивидуальное, рассматривать которое можно исключительно в рамках конкретно взятого случая. При ином подходе точно определить законодательно-правовой статус объекта недвижимости не удастся.
О получении разрешения на строительство блокированного строения
Чтобы избежать возможные судебные прения относительно определение статуса строения блокированной застройки, перед его возведением важно получить соответствующее разрешение от органов градостроительства и архитектуры РФ.
Дом блокированной застройки — что это значит в ЖК РФ? Разрешение от органов градостроительства на застройку блокированного дома
Для этого застройщику необходимо соблюдение целого ряда формальностей. В первую очередь, следует сформировать план будущей постройки и определить ее технические характеристики.
Если судить по рассмотренным ранее законодательным нормам, блокированный жилой дом должен иметь:
- до 3 этажей включительно;
- не более 10 отдельных блоков;
- общие техническо-инженерные и иные коммуникации.
Также к каждому отдельному блоку строения обязательно «привязывается» свой вход/выход и приусадебный участок.
После того как технический план сформирован, можно приступить непосредственно к оформлению разрешения на строительство. Для этого необходимо:
- Объединить земельные участки, на которых будет возводиться блокированная постройка (если их несколько), в одно целое и зарегистрировать это в полномочных госструктурах – Росреестр.
- Обратиться в местный градостроительный или архитектурный госорган и запросить необходимый для получения разрешения перечень документов.
- Собрать последние и предоставить их полномочным лицам органа с соответствующим заявлением о получении разрешения.
Рассмотрение всей поданной документации и оформление разрешительных бумаг осуществляется госструктурами в течение одного месяца.
После их получения можно начать строительство. В противном случае, при отсутствии разрешения, следует повторить попытку его получения вновь или отстаивать свои права, если они нарушены, в суде. Иного порядка действий в подобной ситуации не предусмотрено.
Читайте также: Продажа государственного или муниципального имущества на аукционе - правила, хитрости и рекомендацииБлокированные дома: определение, отличие от МКД, регистрация в Росреестре
Согласно пункту 2 ст. 49 ГрК РФ, жилой дом блокированной застройки — это здание из одного — трёх этажей со следующими признаками:
- объединение нескольких жилых секций (минимум две, максимум — 10) в одно строение;
- плотное примыкание одного блока к другому посредствам общих (смежных) стен без проходов;
- наличие обязательного отдельного выхода из каждого блока на свой обособленный земельный участок и на общую территорию, где могут быть другие блокированные дома.
В каждом блоке проживает одна семья.
Блокированный дом и блокированная жилая застройка
Есть ли разница между этими терминами? По смыслу есть. Определение в ст. 49 градостроительного кодекса Российской Федерации больше подходит именно для блокированной застройки (таунхауса), а не для жилых домов, в неё входящих.
Таунхаус — это малоэтажная застройка, состоящая из ряда однотипных жилых, блокированных боковыми стенами домов с индивидуальными входами, малыми палисадниками, а порой даже и гаражом.
Блокированные дома — это имеющие общую стену два объединенных дома, рассчитанные на одну или две семьи.
Палисадники более свойственны для городских таунхаусов, представляющие архитектурные ансамбли, растягивающиеся на целые кварталы в Париже и Англии. В них проживали обычно рабочие заводов, грузчики портов и другой трудовой люд. В России популярность приобрели таунхаусы в пригородных зонах с выходом из каждого блока на личный земельный участок семьи.
(В СССР одноэтажный ряд блокированной застройки назывался бараками).
Сходство и отличия блокированной застройки от МКД
- Многоквартирным домом (МКД) считается здание, имеющее хотя бы две квартиры с самостоятельными выходами на земельный участок, на котором находится МКД, и с прямым доступом из каждой квартиры в помещения коллективного пользования (коридор, лестничная площадка и т.д.). (В блокированной застройке также имеется выход на общую территорию, но при этом в доме отсутствуют внутренние помещения общего пользования).
- МКД может иметь свыше трёх этажей, лифт, мусоропровод, подвалы, чердак, вспомогательные помещения, коммуникационные шахты и пр. (Ничего этого не имеют дома блокированной застройки).
- Земельный участок и имущество многоквартирного дома является коллективной собственностью, и каждая семья обладает лишь той долей, которая соответствует его доле собственности (отношению площади квартиры к площади дома). То есть полным обладателем ни земельного участка, ни технического помещения МКД собственник квартиры не может стать: например, что-нибудь построить во дворе, на крыше, использовать для своих целей подвал и пр. (Собственник таунхауса может иметь свой автономный земельный участок, который оформляется в собственность).
Можно ли считать жилыми блокированные дома
Хотя таунхаусы и называются жилыми, этому статусу они соответствуют не в полной мере. Об этом свидетельствует ЖК РФ (ч. 2, ст. 16):
Жилой дом должен состоять из комнат и вспомогательных помещений, необходимых для удовлетворения нужд проживающих.
Однако в помещениях блокированных застроек (особенно барачного типа), жилищно-бытовые условия не всегда отвечают этому правилу. Министерство строительства разрабатывает в настоящее время нормативы, дающие более точные определения понятиям “МКД”, “жилой блок”, “жилой дом блокированной застройки”.
Примеры блочных домов

Приведем самые распространенные примеры секционных строений:
- Таунхаус. Строение обычно расположено в черте города, но имеет все признаки загородного жилья: небольшая площадь квартир, два этажа, вертикальная планировка, наличие собственного земельного участка перед выходом.
- Виолетта. Тоже таунхаус, но уже элитного типа. Имеется собственная терраса, открытый бассейн, гараж, веранда, обширная придомовая территория.
- Лейнхаус. Так называются блочные домики с небольшой жилой площадью. Обычно к каждому блоку примыкает собственный гараж.
- Дуплекс. Двухэтажные, рассчитанные на двоих собственников блочные дома, где между секциями глухая стена. Общей будет только крыша.
- Квадрохаус. Это четыре отдельных блока, связанных между собой общими стенами. У каждого собственный выход, гараж, приусадебный участок.
Что значит дом блокированной застройки
Что значит дом блокированной застройки
Дом блокированной застройки имеет от 2 до 10 автономных жилых блоков высотой не выше трех этажей. В нем имеются общие стены без проемов с соседними блоками. Каждый индивидуальный блок предназначен для проживания одной семьи. Автономность заключается в наличии подведенных коммуникаций, своего земельного участка и отдельного входа.
Отличительные признаки
Индивидуальный жилой дом блокированной застройки можно выделить отдельным типом по следующим признакам:
- Придомовая территория или совместная, или разгороженная.
- Отдельных блоков может быть от 2 до 10.
- К каждой секции (блоку) ведет свой отдельный вход. Общих дверей, подъездов нет.
- Отсутствуют какие-либо помещения совместного пользования жильцами блоков - нет общих лестничных клеток, подъездов, чердаков, подвалов, хозблоков и проч.
- В каждой секции проведены собственные инженерные коммуникации.
- Не существует никакой совместной собственности для двух жильцов и более.
Общие аспекты
В России основными видами зданий, которые могут относиться к частной собственности, считаются частные строения, многоквартирные здания и квартиры в многоэтажных домах.
Дома, имеющие статус блокированной застройки, обладают признаками всех перечисленных категорий. Это создает сложности при определении типа объекта в целях реализации права владения и пользования.
Основная проблема связана с неоднозначными определениями видов сооружений на законодательном уровне.
Теоретически дома блокированной застройки относятся к многоквартирным, но выдел доли в составе общедомовой собственности невозможен. Фактически общедомовое имущество в таких зданиях отсутствует.
В большинстве случаев неоднозначное определение категории здания требует обращения в суд. На основании индивидуальных особенностей объекта устанавливается тип строения.
От статуса дома зависит порядок его использования. Что же такое блокированная застройка применительно к дому?
Определение
В Градостроительном Кодексе под блокированными домами подразумевается блок малоэтажных однотипных зданий, имеющих общую стену.
По сути, это два или более одинаковых дома, примыкающих друг к другу. Но у каждого дома имеется изолированный вход.
Это основное различие блокированной застройки от типовых малоэтажных многоквартирных объектов. Детальное определение такого объекта присутствует в СНиП .
Здесь говорится о строении, состоящем из нескольких жилых секций, поделенных общей стеной и не больше трех этажей в высоту.
Главной особенностью строения признается отдельный выход на частную территорию. Проще говоря, жилой дом блокированной застройки это совокупность малоэтажных домов, возведенных в виде единого объекта.
Отличительными признаками блокированной застройки считаются:
- придомовая территория может быть совместной или разгороженной;
- отдельных участков может насчитываться от двух до десяти;
- общий вход к отдельным блокам отсутствует;
- отсутствуют помещения совместного пользования;
- в каждом блоке наличествуют собственные коммуникации;
- имеется выход на территорию коллективного пользования.
Каковы его особенности
Говоря об особенностях строений блокированной застройки, нужно подметить отдельные правовые нюансы:
Важнейшим критерием установления объекта как блокированной застройки становится факт отсутствия общедомовой собственности.
Изолированность блоков ведет к отсутствию общедомовой собственности. Основной объект права это участок, на котором размещено здание и инженерные коммуникации с общими приборами учета.
За счет этого затруднен выдел доли каждого собственника и определение порядка обслуживания со стороны управляющих компаний.
Нормативное регулирование
Понятие объектов блокированной застройки и порядок их использования регламентированы разными правовыми документами.
В частности это ЖК РФ, которым определяются основополагающие характеристики таких объектов. Относительно земельных участков под ДБЗ нормы регулируются ЗК РФ.
Что касается правовых нюансов, то многие из них разъясняются Приказами Минстроя и Министерства развития экономики, а также Постановлениями Правительства РФ и строительными нормативами.
Отдельные уточнения возникают на основании судебной практики по особо сложным ситуациям.
Градостроительный Кодекс
В п.2 ч.2 ст.49 Градостроительного Кодекса дается определение касательно жилого здания, признаваемого блокированной застройкой.
Это объект жилого назначения, высотой до трех этажей, включающий в себя несколько обособленных блоков, но в целом не больше десяти.
Каждый блок предопределен для одной семьи/одного собственника и размещен на отдельном земельном участке, но обладает выходом на территорию совместного пользования.
По ГрК РФ дом блокированной застройки это единое здание, состоящее из совокупности отдельных жилых блоков.
Жилищный Кодекс
В ч.2 ст.16 ЖК РФ жилым домом называется индивидуальное здание, состоящее из жилых комнат и вспомогательных помещений.
В ст.16 ЖК к видам жилого дома отнесены и многоквартирные дома, и дома блокированной застройки.
Определения ЖК РФ не позволяют точно определить вид дома, поэтому Минстрой РФ работает над проектами нормативов, которые окончательно и однозначно определят понятия «многоквартирных домов» и «жилых домов блокированной застройки».
На данное время это определение базируется на совокупности положений различных правовых актов.
Источники
Использованные источники информации при написании статьи:
- https://businessman.ru/jiloy-dom-blokirovannoy-zastroyki---eto-chto-takoe.html
- http://pravozhil.com/oformlenie/blokirovannyj-zhiloj-dom-jeto.html
- https://tretyrim.ru/o-kompanii/poleznoe/dom-blokirovannoy-zastroyki/
- https://moezhile.ru/novostrojki/blokirovannyj-ziloj-dom.html
- http://jurist-protect.ru/dom-blokirovannoj-zastrojki/